リノベーション費用に住宅ローンは使える？具体的な流れと進め方 – リノベーションコラム

住まいのリノベーションをする際、工事の規模が大きくなると、その費用も高額になってきます。

「物件購入と合わせて住宅ローンで借りられるの？」

「今住んでいる住まいのリノベーションの場合はどんなローンが使えるの？」

「いつまでに何を準備しないといけない？」

そんな疑問にお答えします。

 

 

リノベーション費用にローンは使える？

　中古物件に大きく手を加えることが一般的ではなかった頃は、リノベーションの費用をローンで借りることが難しく、現金で準備しないといけないこともありました。今では、多くの銀行でリノベーション費用を住宅ローンと合わせて借り入れすることが可能になり、大多数の方はローンを利用して資金を準備しています。 

住宅ローンとリフォームローンの違い

「リフォームやリノベーションをするなら、利用するのはリフォームローンじゃないの？」と、不思議に思う方も多いですが、規模の大きいリノベーション工事をする場合、住宅ローンを利用するのが一般的。まずはその違いを知っておきましょう。

住宅ローンとは：

自身が居住する住まいを購入するときのためのローン。購入に伴う費用（リフォームや諸費用等）も借り入れが可能です。

＜特徴＞

• 金利が安い
• 返済期間が長い（通常、35年）
• 住宅ローン減税などの税制優遇を請けられる
• 物件を担保に入れる必要あり
• 諸費用は高め（事務手数料・登記費用など）
• 個人の収入等の条件と、物件の担保評価が審査に影響する

リフォームローンとは：

リフォームのために借り入れするローン。

＜特徴＞

• 住宅ローンと比較すると金利が高め
• 返済期間が5年〜10年と短い
• 物件を担保に入れる必要がない（無担保型）
• 借り入れの審査や手続きが簡単
• 諸費用があまりかからない
• 審査に物件の担保評価はかかわらず、収入に関しても融通がききやすい

リノベーションの規模が大きい場合は住宅ローンがオススメ

リノベーションの費用がある程度高額になると、リフォームローンで借入をしてしまうと月々負担する返済額が大きくなります。そのため、住宅ローンの借り入れが難しい特段の理由がなければ、まずは住宅ローンでの借り入れを検討するのがベターです。既に住宅ローンを支払いながら住んでいる自宅のリノベーションをする場合も、既存の住宅ローンの残債と合わせて借り換えをすることで、リノベーション費用も借り入れられる場合もあります。

一方、リノベーション費用が300-500万円程度の場合は、諸費用が抑えられるリフォームローンの方が総額が抑えられる場合もあります。また、物件が親族の所有になっていて担保に入れられない、既に住宅ローンで物件購入の手続きを進めてしまっている、物件の担保評価が低くて借入可能金額が伸びないなど、事情がある場合はリフォームローンを選択することもあります。

ケースバイケースなので、不動産会社やリノベーション会社の担当者、銀行の窓口などに個別にご相談ください。

リノベーション付住宅ローンの具体的な流れ

物件を購入してリノベーションする場合

物件探し｜　まずは気になる物件をどんどん見に行きましょう！同時にリノベーション会社に相談をして、依頼先を決めておくと後からの手続きがスムーズです。

• 購入申込｜　購入したい物件が出てきたら、購入申込をします。
• 事前審査｜住宅ローンを利用する場合、購入申込をしたらすぐに住宅ローンの事前審査が必要になります。その際、仮見積もりを提出します。（審査結果が出るまで３日〜２週間ほど）
• 売買契約｜事前審査の結果が出たら、不動産の売買契約を行います。
• 本審査　｜売買契約が済んだら速やかに本申込の手続きを行います。（審査結果が出るまで１週間〜２週間ほど）
• 設計打合｜　不動産の手続きと合わせてリノベーションの打合せを進めていきます。
• 工事請負契約｜内容がまとまれば工事請負契約を締結します。銀行によって、工事請負契約が本審査までに必要な場合があるので、その場合は先行して工事請負契約を締結し、打合せ終了後に変更請負契約を締結します。
• 金消契約｜　銀行からお金を借りますという契約手続きです。物件分と同時にリノベーション費用も手続きが必要な場合と、物件分とリノベーション分の手続きが２回に分かれる場合があります。
• 物件引渡し
• 着工
• 振込手続き｜工事の竣工に間に合うように振込手続きを実施します。金消契約が２回に分かれる場合はここで再度手続きをします。
• 竣工

自宅や所有物件をリノベーションする場合

• 事前審査｜まずは依頼するリノベーション会社を決定。大まかな内容で見積もりを作成してもらい、住宅ローンの事前審査をします。住宅ローンの残債がある場合はその返済明細表も添付します。住宅ローンを借りている銀行とは別の銀行で借り換えをするのが通常ですが、相談すれば、同じ銀行でローンを組み直すことができる場合もあります。（審査結果が出るまで３日〜２週間ほど）
• 設計打合｜審査の結果が出て資金計画の目処がたったら、リノベーションの打合せを進めていきます。
• 工事請負契約｜内容がまとまれば工事請負契約を締結します。
• 本審査　｜本申込の手続きを行います。現在借り入れしている銀行に借り換えをしたい旨を連絡し、手続きと必要書類、期間を確認しておきましょう。（審査結果が出るまで１週間〜２週間ほど）
• 着工｜本審査も問題なく通過したら、工事を開始します。
• 金消契約｜　銀行からお金を借りますという契約手続きです。合わせて、もともとの住宅ローンの一括返済の手続きも進めます。
• 振込手続き｜工事の竣工に間に合うように振込手続きを実施します。
• 竣工

事前審査は予算枠を抑えるイメージで

物件購入を伴う場合も、自宅のリノベーションの場合も、事前審査の時点ではほとんどの場合、工事の内容は詳しく決まっていません。そのため、大まかな希望をリノベーション会社の担当者に伝え、予算のあたりをつけて仮見積もりで審査を進めます。

後からどの程度の変更が可能なのかを銀行によく確認しておきましょう。また、一度事前審査をすると後からの増額はできないので（金消契約までの間は減額はできるのが一般的）少し余裕をもって審査をしておくのがおすすめです。 

心配な方はワンストップで依頼しよう。

前述した流れを見ていただくと、不動産手続きと工事の打ち合わせや準備と合わせて住宅ローンの手続きが同時進行で進んでいくので、心配だな、と思われる方もいらっしゃると思います。全体流れを見越してスケジュールを立てていく必要があるので、初めてだと戸惑うことが多いかもしれません。そんなときは、不動産探しからリノベーションまでワンストップで依頼ができる会社へまずは相談をしてみていただくのが良いかと思います。

アートアンドクラフトにお気軽にご相談ください！

アートアンドクラフトでは、物件購入からリノベーション、資金計画まで、ワンストップでご相談を受け付けております。また、自宅のリノベーションや親族の所有する物件のリノベーションなど、資金計画が少しむずかしい案件でも、司法書士や銀行と協力してひとつひとつ整理をしていきます。まずはお気軽に、ご相談ください。

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文：松下文子　Arts &Crafts 取締役副社長