戸建て住宅のリノベーションの制限が厳しくなります-リノベーションコラム

法改正により、2025年の4月以降に新築するすべての建物（住宅を含む）に対して、省エネ基準への適合が求められることになりました。それに合わせて、建築基準法の一部が改正される予定です。戸建て住宅のリノベーションを検討する人にどのような影響があるのかについてまとめました。

2階建の木造住宅のほとんどは「4号建築物」
「4号建築物」の区分がなくなります
リノベーションに影響はあるの？
既存住宅の建築確認申請にはハードルがある
検査済証がない場合も多数
戸建て住宅のリノベーションの制限が増える場合があります。

2階建の木造住宅のほとんどは「4号建築物」

建物を建てる際には、原則として「こんな建物を建てます」と申請して許可をもらう「建築確認」を受けることが必要です。現行の建築基準法では、その規模や用途によって建物がおおまかに4つに分類され、どういった場合に建築確認が必要かが定められています。

そのうち、「4号建築物」に当てはまるのは、2階建て以下かつ延べ床面積500㎡以下の小規模な木造建築物（木造以外の場合は階数が1階以下かつ延べ床面積が200㎡）。つまり、一般的な規模の木造住宅のほとんどは「４号建築物」に分類されるのです。

建築確認の際には、建築する建物の概要を申請する必要がありますが、そこには大きな手間と時間がかかります。1980年代ごろの住宅需要の増加に合わせて、この４号建築物について、建築士が設計を行う場合に一部の規定の審査・検査が省略できる特例が定められました。これがいわゆる「4号特例」です。

「4号建築物」の区分がなくなります

今回の改正では、建物の区分が4つから3つに減ります。最も数が多い2階建の木造住宅は新２号建築物に分類されることとなり、新築時の「建築確認」の一部省略が認められなくなります。（新３号建築物については、引き続き省略を受けられる予定です。）

なので、住宅を建築する際の手続きが大幅に変わることから、４号特例が建築業界では大きな話題となっているのです。

リノベーションに影響はあるの？

さて、建築物の分類と新築時の手続きが変わることはわかりました。でも、それって既存建物のリノベーションを検討する人にどう関わるのでしょうか。

実は、「4号建築物」には、もうひとつ大きな特徴があります。それは、「大規模な修繕や模様替え」をする際に、他の建物では必要な建築確認の手続きが不要とされていることです。これまで、２階建の木造住宅をリノベーションする際には、工事の規模の大きさに関わらず、建築確認は不要でした。しかし、改正後はリノベーションの内容が、「大規模な修繕や模様替え」にあたる場合は建築確認をすることが必要になります。「大規模な修繕や模様替え」とは、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半にわたり修繕または模様替えをすることをいいます。

と、言われてもイメージが湧きにくいですね。

よくあるケースだと、

・木造２階建の階段が急なので、リノベーションの際に階段を架け替えたい

・建物の傷みが激しいので、壁、柱、床、梁などの半分以上を交換する

・屋根（垂木や野地板含め）を全面的にふきかえる

・外壁（下地材を含め）を全面的に張り替える

こんなリノベーションをする場合は、要注意。建築確認の手続きが必要になる可能性があります。

既存住宅の建築確認申請にはハードルがある

じゃあ、建築確認申請をすればいいのでは？

もちろん、できる場合は、建築確認をして必要な規模のリノベーションを行うのが正攻法です。ただし、確認申請を出すには、膨大な手間と時間がかかることになります。手間はイコール、費用に反映されますので、限られた予算の中でここまでの手続きと修繕を行うのは難しい場合もあることは容易に想像できます。

検査済証がない場合も多数

建物の「検査済証がないこと」もハードルになってきます。今でこそ、建築確認と、「完了検査=検査済証の発行」はセットのものと思われていますが、20年ほど前までは、多くの戸建て住宅が”建築確認はしているものの、”完了検査は受けていない＝検査済証の発行履歴がない”という状態でした。

検査済証がない場合、そもそも大規模な修繕や模様替えの建築確認申請ができません。救済措置として「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」というものが平成26年に策定されましたが、こちらも大きい手間と費用、時間がかかるため、一般的な規模の戸建住宅で利用するのはなかなか難しいのが現状です。

▷検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドラインの詳細はこちら