リノベーション向けの物件探しをする際に気になる耐震基準の話。よく聞く新耐震/旧耐震ってどう違うの？耐震基準についてどう考えて物件を選べばいいの？など、耐震基準についてまとめました。
新耐震と旧耐震
建物の耐震基準を考える際に、一番大きな目安となるのは新耐震基準と旧耐震基準どちらに準じて建物が建てられたか？というところです。1950年に制定された建築基準法。耐震性については1971年と1981年に大きな改正が行われました。このうち、1981年6月1日以降に建築確認がされた建物の耐震基準は「新耐震基準」、以前に建築確認がされた建物は「旧耐震基準」と呼ばれます。
旧耐震基準では、「震度５強程度の地震で倒壊しないこと」と定められていましたが、新耐震基準では「震度５程度の地震で各部材が損傷を受けないこと。震度６強〜７の地震で倒壊しないこと」という基準が定められました。その後、細かな改正を経て現在の基準になっています。
耐震基準の境目は「建築確認」の日なので、大規模なマンションなど、建築確認が出てから竣工までに時間がある建築物では、1982年〜83年に竣工した建物でも旧耐震基準のものがあるので注意が必要です。建築確認の日付は、「建築確認済証」」もしくは、市町村で「建築確認台帳」を閲覧することで確認できます。
新耐震基準と税制優遇
住宅ローン減税の適用や、不動産取得税、登録免許税の軽減などを受ける際にはその建物が「新耐震基準」に適合していることが条件となります。ただし、令和4年度の税制改正において「１９８２年１月１日以降に建築された建物は新耐震基準とみなす」という注意書きが追加され、実際に建築された耐震基準とはイコールである必要はなくなる予定です。また、「耐震基準適合証明書」が発行できる建物であれば1981年以前の建物でも税制優遇を受けることが可能です。耐震改修を実施する場合も、後から手続きを実施することで対象とできる場合があります。
新耐震だったら安心？旧耐震だったらダメなの？
耐震性について、耐震基準だけで一概に判断することはできません。
○耐震基準はあくまでも最低限度
新耐震・旧耐震の基準はあくまでも最低限度を定めたものです。旧耐震基準で建てられた建物でも新耐震基準同等に建てられていて、耐震診断を行えば「耐震基準適合証明書」が発行できるものもあります。耐震診断を行なった旧耐震のマンションのうち、約40%が新耐震基準同等の耐震性を認められたという調査結果もあります。団地のように鉄筋コンクリート造の壁式構造の建物では発行できる割合が比較的高いといわれています。
○建物の形状
建物の形が整形でなくぼこぼこしていたりL字型のものなどは、部位によって揺れ方が違うため、負荷が一点に集中し、損傷しやすい場合がある言われます。また、１階部分がピロティになっていたり、店舗や駐車場が入っていて壁量が少ない場合もそこが損傷しやすい可能性があると言われます。
○地盤
もちろん、その建物の地盤も関係してきます。2000年の建築基準法改正により、一部の例外を除いて地盤調査は必須になりました。2000年以降に建築確認がされた建物を検討する場合、その結果が残っているのであれば確認するのも良いかもしれません。
○建物の維持管理の状況
どんなに強く作られた建物でも、維持管理の状態が悪いと経年でだんだん弱くなってきます。耐震基準も大切ですが、管理がきちんとされている物件かどうか、ということも同じくらい大切だと私たちは考えています。マンションの場合は、維持管理の履歴が残っている場合がほとんど。どんなメンテナンスをして、どのくらいの修繕積立金が貯まっているかを確認しましょう。また、戸建てやビルなどでメンテナンスの履歴が残っていない場合にはホームインスペクションを実施するなどもひとつの方法です。
以上のように様々な条件が関係してくるほか、もちろん、どんな地震でどんな揺れが来るのか？も大きな要素。一概に耐震基準だけで安全か不安かの判断はできないのです。
検討する上で大切にする条件の優先順位を明確に！
では、どうやって判断すればいいの？物件探しの条件は人それぞれ。まずは立地・駅からの距離・広さ・眺望・外観・金額・そして耐震基準。希望の条件を洗い出して、優先順位をつけてみましょう。
どうしても耐震基準が気になるのであればもちろん、優先度を高く。逆にその他の条件を譲る柔軟性を持つのがおすすめ。耐震基準を重視する場合も、「税制優遇が受けたいのか？」「旧耐震の建物が不安なのか？」その理由をよく考えておきましょう。
逆に、耐震基準よりも広さや立地、眺望など、他に優先したい条件がある場合、旧耐震の建物でも気に入って購入される方もたくさんいらっしゃいます。当然ながら新耐震の建物の方が、一般的に旧耐震の建物よりも金額は高くなりますので、金額をできるだけ抑えることを将来へのリスクヘッジと考える人もいます。
物件探しにおいて全ての希望条件を満たす物件を予算内で見つけることは非常に難しいものです。自身が何を大切にするのか？逆に、どのポイントは譲ってもいいのか？をよく考え、希望に合う物件が出てきたときに購入に進めるように整理しておきましょう。
戸建ては耐震改修も視野に
マンションだと一部屋で耐震改修をすることできませんが、一戸建ての場合は耐震改修の実施も可能です。耐震改修は費用も時間もかかります。現在の新築同等の耐震基準まで引き上げるのか、もしくは構造的に弱いと思われるところを補強することで十分とするのか。ここも、予算や希望内容、そして工事対象とする建物によって方針は大きく変わってきます。
物件探しや工事について、個別にご相談にのらせていただいています。
まずはお気軽にお問い合わせください。
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文：松下文子 Arts &Crafts 取締役副社長
