ライフスタイルや家族構成が変わって、今の住まいを売却して新しく住まいを購入ししたい。でも、買い替えって何から手をつけたらいいの？住まいを買い替えて引っ越す場合、一番初めに押さえておかないといけないのは、全体のスケジュールです。買い替えの流れやポイントをまとめました。
目次
住まいの買い替え、まずはスケジュールを整えることから
まずは今の住まいの査定から。どのくらいの金額で売却できそうかを確認します。査定はネット等の簡易査定ではなく、売却を依頼したい会社で室内まで確認してもらってなるべく正確な金額を出してもらいましょう。その次は購入する新居について、どんな物件をどのくらいの金額で購入するのかの目安を決めておきます。
ここまで準備できたら、売却と購入の全体のスケジュールを決めます。住まいの買い替えには、大きく分けて、先に新居の購入を決めてから今の住まいの売却を進める方法（後売り）と、売却の予定が決まってから新居の購入を進める方法（先売り）があります。どちらから進めるかを明確にしてスケジュール管理をしながら進めましょう。
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今の住まいの売却と新居購入の同時進行は難しい
ついつい、売却と購入を同時進行で進めたくなってしまいますが、いつ今の住まいが売却できるかも未確定だし、逆にいつ気に入った物件が出てくるかも未確定な状況では、同時進行をするのは至難の業です。
「買い替え特約」付きで新居の購入ができませんか、と聞かれることがあります。「買い替え特約」とは、買主が売却予定の所有物件があらかじめ決めておいた日付までに一定の金額以上で売却できなかった場合に、新居の購入契約を白紙にできる約束のこと。新築分譲マンションなど、売主が宅建業者で、かつ引き渡しまでのスケジュールに余裕があるときなどに利用されることが多く、個人間売買が一般的である中古不動産の取引で利用できることはほとんどありません。売主にとっては売買契約の後も白紙解約になるリスクがあり、特約をつける合意を得ることが難しいためです。
また、中古不動産の場合、物件購入代金の支払いと鍵の引き渡し、所有権の移転登記を１日で済ますことがほとんどなので、２つの契約を同日で進めることは至難の業です。売却と購入、一方のスケジュールを整えてからもう一方を進めるのが現実的です。
資金に余裕があれば「後売り」
先に新居を探して売買契約を済ませ、引っ越しの時期を確定してから今の売却を始める方法です。今の住まいの住宅ローンの支払いが終了している場合や、今の住まいの残債が少ない場合など、今の住まいの残債と新居で組む予定の住宅ローンの額を足しても、年収から算出した借入可能額に収まる場合は後売りがオススメです。
後売りの特徴は次の通り
◎仮住まいの必要がないので引っ越しが１回で済む。
◎引っ越してから空き家の状態でゆっくり売却できる。
△今の住まいの売却資金を新居の購入費用に充てることができない。
△今の住まいの住宅ローンと新居の住宅ローンの二重払いの期間がある。
△売却が長引いた場合、二重払いの期間の負担が大きい。早期に売却するために値下げが必要になることも。
今の住まいの売却資金を新居の購入資金に充てるなら「先売り」
まず今の住まいを売却して、決済の前に一度賃貸住宅に移り、新居探しを進める方法です。今の住まいの売却資金を新居の住宅購入資金に充てたい場合はこの方法で進めます。
先売りの特徴は次の通り
◎今の住まいの売却資金を新居の購入資金に充てられる
◎今の住まいの売却は希望金額でゆっくり進められる。
△一度賃貸住宅に移るので、引っ越しが２回必要。
△住みながらの売却になるので、内見対応を大変と感じる人も。
業者買取は予定が決めやすいのがメリット
新居の購入が決まって、今の住まいをとにかく早く手放したいときなど、不動産業者での買取を利用する場合もあります。極端なスケジュールでなければ、ある程度希望に合わせて買取をしてくれる場合が多いです。ただし、不動産業者はリフォームをして再度販売する予定で購入するので、一般顧客に売却するより、買取金額はぐっと低くなる傾向があります。
今の住まいのリノベーションも選択肢の一つ
住まいの買い替えを検討したものの、思ったよりも大変・・諸費用もかかるし実現できるかどうか・・もしもそんなふうに思い始めたとしたら、今の住まいのリノベーションも一度考えてみてはいかがでしょう。
全く違うエリアに引っ越したい、もしくはマンションから戸建てに引っ越したいなど、大きく住まいの条件を変えたい場合は住み替えが必須ですが、今の住まいの近くで新居を探したい場合などは、買い替えをしなくてもリノベーションで今感じている不満や悩みを解決できるかもしれません。
「今の住まい、場所は気に入っているけどもう少し広さが欲しいなぁ」例えば、そんなふうに考えていたとしたら、間取りの工夫で要望が叶えられないか、今一度考えてみるのもひとつです。
今の住まいの住宅ローンにリフォーム代金を追加で借り入れることも可能な場合もあります。元々の住宅ローンを組んだ時期によっては、借り増しをした方が金利が下がり、月々の支払いをそれほど増やさずにリノベーションが実現できることも。
まずはご相談ください。
アートアンドクラフトでは、住まいの売却、新居の購入、リノベーション、全ての相談を受け付けております。買い替えがいいのか、リノベーションの方がオススメなのか、どんな流れでまずは何から始めるといいのか、不動産とリノベーション双方の知識を持った担当者と相談していただけます。
まずはプロに相談するのが一番！お気軽にご連絡ください。
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文：松下文子 Arts &Crafts 取締役副社長
