大阪の市街地でよく見かける古い木造の長屋。徐々に解体され数が減る一方で、リノベーションされて住まいや店舗として活用される事例も増えてきました。昔ながらのデザインが残っていたり、小さなコミュニティがあったり、長屋ならではの魅力も多くあります。一方で、縦に長い形をどう暮らしやすくできるのかがわかりにくい、という声も聞きます。長屋のリノベーションってどんなことができるの？何に気をつけたらいい？そんな疑問にお答えします。
こんな人へ
「長屋暮らしをしてみたい」
「親族が所有する長屋を活用したい」
「今住んでいる長屋をリノベーションしたい」
記事の著者
松下文子
Arts &Crafts 取締役副社長
大阪府生まれ。大阪市立大学生活科学部居住環境学科を卒業。不動産デベロッパーを経て、2014年にアートアンドクラフトに入社。不動産の知識を活かし、自分らしい住まいづくりのコーディネートをしています。二級建築士／宅地建物取引士。
長屋リノベーションの基礎知識
長屋の特徴と歴史的背景
長屋というと隣同士が繋がった古い木造住宅をイメージする人が多いと思います。
実は、建築基準法に定義されている内容としては、もう少し広義で、「2以上の住戸又は住室を有する建築物で、隣接する住戸又は住室 が、開口部のない壁又は床を共有し、廊下、階段等の共用部分を有しない形式の住宅」とされています。少し意外に思えるかもしれませんが、築年数の浅い連棟住宅で鉄筋コンクリート造等の建物も法律上は長屋の一種になるのです。法令上は、共同住宅になるのか長屋になるのかによって建物にかかる制限が変わってきます。
このコラムでは、よく一般的にイメージされるような古い木造の長屋を「長屋」と呼ぶことにしたいと思います。
長屋の歴史と分布
さて、長屋ってどんなところにあるんでしょう。実は大阪府は全国で一番長屋が多いんです。
その歴史は「大大阪」時代と呼ばれた、大正時代の後半から昭和の始めに遡ります。当時、大阪は急速な都市化に伴い、多くの住宅が建てられました。その多くが労働者向けの貸家で、その９割が長屋だったと言われています。当時、入居者を呼び込むためにデザインが工夫されたことも、今でも長屋に魅力を感じる人が多い理由になっているようです。その後、戦争で大阪市内中心部は焼け野原になりましたが、一部の戦災を逃れた地域では今も多く古い木造長屋が残されています。
私達がよく大阪R不動産で取扱っているのは、中央区谷町周辺、阿倍野区、大阪市北区、その他にも住吉区や東大阪など広い地域にわたります。古くからの住宅街で利便性の高い場所に多いのが特徴です。
（大阪市立大学の「大阪長屋の概要」に詳しく紹介されています。）
長屋リノベーションのメリット・デメリット
メリット
では、長屋住まいのメリットってどんな事が考えられるでしょうか。
先述したように、大阪市内の利便性の高いところに位置することも多く、便利な立地ながら、庭があったり昔ながらの趣があったり、他にはない暮らしができるのが長屋をリノベーションして暮らす大きなメリットです。
デメリット
一方で、築年数が経っていると心配なのが建物の状態。長屋の場合は自分で所有している範囲のメンテナンスしかできないので、一般的な戸建て住宅とは異なり、建物全体で耐震補強をしたり、修繕をすることが難しいのがデメリットだと考えられます。
また、ご自身で長屋を所有していない場合、購入するには一定のハードルがあります。長屋は壁や柱を隣と共有した作りになっているので、単体での建て替えができないため、担保価値が低いと考えられて住宅ローンが組めない場合が多いためです。
長屋の特徴を活かしたリノベーションのコツ
いいところを探すところから始めよう
まずはリノベーションをする長屋をよく見るところから始めましょう。昔ながらの設えや、デザインが残っているところは、是非積極的に残してリノベーションを計画したいものです。リノベーション後のデザインに合わせていくのもひとつですし、いっそ時間を巻き戻るようになるべく建築当初に近い設えにリノベーションするのもよいでしょう。天井を解体すると立派な梁が出てくることも。小さい中庭や土間等があるときは、それも活かしたいポイントです。
狭小空間を広く使う
ほとんどの場合、長屋は縦に細長く、和室の続き間になっている事がほとんど。光や風の入り方を考えると、無理に仕切らず緩やかにつなげるようにすると、使いやすく心地よい間取りにできます。また、無理に明るくしようとせず、メリハリを付けて古い建物ならではの陰影の空間も楽しんでしまいましょう。
階段はかけ替えられる？
昔ながらの急な階段が気になるという声も多く聞きます。実は、2025年4月の建築基準法の改正で、木造の二階建てを工事するときの手続きの制限が厳しくなったのですが、長屋の場合は各住戸に階段があるので、全体の過半にならない、１住戸の階段の架替えは建築確認申請を出さなくてもできると考えられます。
階段が急なことが日々の暮らしの懸念点になるのであれば、架替えができるかどうか、まずはご相談ください。
防音工事の検討を忘れずに。
隣同士、壁を共有する長屋は、音が伝わりやすい構造になっています。お互いの気配を感じられるコミュニティのあり方は心地よくもありますが、生活スタイルによってはストレスになることも。また、天井裏はつながっていて、戸境壁がないこともあります。生活音が気になる場合は、防音効果が期待できる素材を壁面に施工するなど、検討しておくのがベターです。
断熱性・耐震性を向上
古い木造長屋では、断熱材が一切入っていないことはよくあります。工事対象の住戸をくるむように、壁面・床面・屋根裏に断熱材の設置、サッシとガラス交換（もしくはインナーサッシの設置）を設置して断熱性をアップすることで、暮らしやすさは格段にアップします。
耐震性については、建物全体を所有している場合を除いて、単体の住戸の工事で建物全体の耐震性を向上することはできません。ただし、明らかに弱いと考えられる箇所に体力壁や筋交い・金物を入れるなどで補強することは可能です。その他、耐震シェルターを設置する工事なども考えられます。
長屋リノベーションの施工事例
＜事例1＞祖父の長屋を引き継ぎ、初めての戸建て暮らし
新居として中古マンションや中古戸建て、新築戸建ても検討したというOさん。型にはまった住宅になかなか購入の決心がつかなかったところにタイミングよく祖父が住んでいた長屋が空き家になり、引き継ぐことに。せっかくなら雰囲気を一新したいとリノベーションを決意しました。
SNSや雑誌、谷崎潤一郎の『陰翳礼讃』などでイメージを培い、『古民家×ミッドセンチュリー』というテーマに決定。長屋特有の“味のある影”のようなものはありつつ、光と風を横に通すために一階は大きな一部屋をとし、自転車がおける広い土間は必須！これらを携えて設計がスタートしました。
＜事例2＞ストックの履歴をたどる
子供が増えたことにより、戸建てへの住替えを決意されたNさん。夫婦＋こども３人の５人家族。購入されたストック（既存建物）は、築年不詳の連棟長屋の１住戸が切り離されて独立し、増築が繰り返された建物。解体してみると現れた、丸太梁とトラス梁をあえて見せ、ストックの辿った時間をデザインに取り込みました。
＜事例3＞三者三様のリノベ長屋｜河内永和の長屋
こちらは、長屋の所有者が賃貸化した事例。木造長屋や文化住宅など古い町並みの残る閑静な住環境をできるだけ損なわないように、建物の古さを”味”として残しつつ、建材や設備は現代の暮らしに合わせてリノベーション。第一期（2017年）・第二期（2023年）にわたって空室化した住戸から順番に、それぞれの状態に合わせて異なったコンセプトを持たせた三者三様の賃貸物件を計画しました。リノベーション後はマンション暮らしではできない庭・土間・縁側のある暮らしに惹かれた20代-30代の新たな層の住民が”長屋暮らし”をされています。
長屋リノベーションの費用と予算
リノベーションは、内装や設備、断熱など、どこまで工事をするかによって金額が大きく異なります。また、依頼する業者がどのような体制でリノベーションをするかによっても、予算は代わってきます。
まずはどの程度の内容をしたいのかを想定し、相談すること。そして、施工事例を見る機会があれば内見し、予算感を掴むことが大切です。
長屋リノベーション会社の選び方
信頼できる業者選びのポイント
既存の建物に合わせて工事を進めるリノベーションは、新築よりも経験や現場に関する知識が必要だと言われています。特に、古い木造住宅は新築当時の建て方もさまざま、また、その後建物が増改築されたり修繕されたり⋯雨漏りや災害などで傷んでいる場合もあります。デザインだけで決めるのではなく、これまでに同様の建物を工事した経験があるか、担当者が現場をどこまで丁寧に見てくれるかなど、全体の進め方もよく確認して依頼先を決めましょう。
リノベーションの流れと注意点
リノベーションの進め方は、案件や会社によってケースバイケースですが、アートアンドクラフトの場合は、まずは設計のお申し込みをいただき、現地調査、その後、２ヶ月程度で設計打ち合わせ、２ヶ月程度で工事という流れで進みます。
スムーズに進めば全体で、約５ヶ月くらいで設計の開始から、竣工までが進みます。
自宅をリノベーションする場合は、工事期間の間は仮住まいが必要ですので、仮住まいをいつするかから逆算してスケジュールを決めるのがスムーズです。
リノベーション後の生活も考えておこう
リノベーションは、完成して終わりではありません。その後やっと、その住まいでの生活がスタートします。その後の暮らしのこともかんがえて、無理のないスケジュールと資金計画を立てるようにしましょう。
また、住まいは完成してからもメンテナンスを続けていくものです。無理に完璧にしようとせず、少しずつ手を入れながら自分の暮らしになじませていきましょう。
まとめ
長屋のリノベーションについて、気をつけておきたいことなどをまとめました。他にはない暮らしが実現できる、長屋のリノベーション。
こんなことできるかな、いくらくらいかかるかな、など、なんでもお気軽にご相談ください。
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大阪R不動産では、リノベーションの素材となる物件や、長屋の賃貸物件のご紹介もしています。
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文：松下文子 Arts &Crafts 取締役副社長
